Die Balearen boomen. Mit dem Ausbau der Tourismuswirtschaft ging eine starke Steigerung der Wirtschaftskraft der balearischen Inseln einher. Das Pro-Kopf-Einkommen der Einwohner der Balearen ist eines der höchsten in ganz Spanien. Die starke Wirtschaft hat auch eine positive Auswirkung auf den Immobilienmarkt. Seit 2014 sind Jahr für Jahr substanzielle Steigerungen zu beobachten, und die Tendenz zeigt weiterhin nur in eine Richtung: nach oben
Text: Maximilan Graf · Quelle & Bilder: Engel & Völkers
Mallorca, Ibiza und Menorca sind als Zweitwohnsitzstandorte begehrt wie nie. „Die Balearischen Inseln führen den Ferienimmobilienmarkt im Mittelmeerraum eindeutig an“, sagt Florian Hofer, Gesch.ftsführer von Engel & Völkers auf den Balearen. Geschätzt werden vor allem das mediterrane Flair, die eindrucksvolle Landschaft, die gute Erreichbarkeit mit kurzen Flugzeiten sowie die ausgezeichnete Sicherheitslage. Die starke Nachfrage konzentriert sich auf ein knappes Angebot hochwertiger Immobilien in Premium-Lagen.
Auf den Balearen wird gezielt in die Infrastruktur investiert. So soll beispielsweise im kommenden Jahr mehr Geld in den Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs fl ießen und ein Einheitstarif für Palmas Stadtbusse sowie Mallorcas Überlandbusse, Metro und U-Bahn eingeführt werden.
Die meisten Objekte bei Engel & Völkers auf den Balearen werden ohne Fremdfi nanzierung gekauft. In den vergangenen Jahren sind die Banken jedoch immer mehr an Immobilienfi - nanzierungen interessiert. Daher ist zu beobachten, dass Kunden den Kaufpreis vereinzelt aufgrund der sehr attraktiven Angebote der Banken zumindest teilweise finanzieren. In Spanien sind die meisten Hypotheken mit einem variablen Zinssatz an den Euribor gekoppelt. Dieser hat sich in den vergangenen Jahren im Niedrigzinsumfeld stark nach unten entwickelt. Der durchschnittliche Euribor-Zinssatz für eine zwölfmonatige Laufzeit liegt aktuell unter 0 Prozent, die Banken erheben in der Regel einen Aufschlag zu diesem Zinssatz
in Höhe von 0,5 bis zwei Prozentpunkten. Das ist eine ausgesprochen günstige Situation für kreditfi nanzierte Immobilienkäufe (auch für Käufer mit ausreichend Eigenkapital) und kann die Marktentwicklung auf den Balearen zusätzlich positiv beeinflussen.
MALLORCA
Mallorca ist das Zentrum der Balearen und unter anderem dank der sehr guten Infrastruktur, der vielfältigen Landschaft und der stabilen klimatischen Bedingungen sowie der politischen Stabilität der wichtigste Immobilienmarkt der Inselgruppe. Die Attraktivität für internationale Käufer ist weiterhin sehr hoch, und dementsprechend dynamisch entwickelt sich der Markt.
Die offiziellen Zahlen zum Immobilienmarkt Mallorca des spanischen Entwicklungsministeriums sprechen ebenfalls eine deutliche Sprache. Die Anzahl der Immobilientransaktionen ist seit 2014 von knapp 8.000 auf rund 15.000 in 2018 gestiegen. In Bezug auf das Transaktionsvolumen lässt sich eine interessante Entwicklung beobachten: Während das Transaktionsvolumen der residenten Käufer in den letzten Jahren kontinuierlich gewachsen ist, ist das Transaktionsvolumen ausländischer Käufer in 2018 leicht zurückgegangen.
Die Infrastruktur von Mallorca entwickelt sich immer weiter. Die Hafenpromenade Paseo Marítimo in Palma wird für 20 Millionen Euro modernisiert, ebenso werden 50 Millionen Euro in den Yachthafen Club de Mar investiert. Das wird den westlichen Teil Palmas nachhaltig verändern. Fast 300 Millionen Euro fließen in den Flughafen von Palma. Damit werden die Terminals vergrößert, um die Abwicklung schneller und komfortabler zu machen. Zugleich sollen die Sicherheit des Flughafens und die Gepäckverteilung optimiert werden. Rund um den Flughafen soll die Industrie weiterentwickelt werden.
Auch für Familien, die ihren Wohnsitz nach Mallorca verlegen möchten, gibt es attraktive Neuerungen. So ist zu den bestehenden internationalen Schulen im September 2018 die Green Valley International School Son Vida/La Vileta hinzugekommen. Dies erweitert die bisherige Schullandschaft auf 15 internationale Schulen. Im kommenden Jahr zieht das Lycée Français aus Palma nach 40 Jahren nach Sa Teulera um und wird auf einer Fläche von 9.700 Quadratmetern wiedereröffnet.
Die allgemein sehr gute Entwicklung schlägt sich auch in den Durchschnittspreisen nieder. Seit 2012 sind diese bei Engel & Völkers von knapp 850.000 Euro auf mehr als 1,6 Millionen Euro gestiegen. Damit liegen sie zehn Prozent höher als in 2017. Diese positive Preisentwicklung belegt das allgemeine Potenzial Mallorcas als Immobilienstandort und das große Interesse bei fi nanzstarken internationalen Kunden, das in immer mehr Regionen zu verzeichnen ist.
Die Spielräume für Preisverhandlungen sind in den vergangenen Jahren gesunken. Üblicherweise werden die Immobilien zum angebotenen Preis verkauft. Zu hoch bewertete Objekte bleiben in der Regel für eine längere Zeit auf dem Markt und bieten somit ein höheres Verhandlungspotenzial.
Deutsche bilden mit 56 Prozent bei Engel & Völkers weiterhin die größte Käufergruppe auf Mallorca und bleiben auch die wichtigste Touristengruppe auf der Insel. Dahinter folgen – trotz der Diskussionen um den Brexit – mit 13 Prozent die Briten, die im höheren Preissegment sehr aktiv sind. Spanier liegen mit neun Prozent auf Platz drei; Schweizer mit fünf Prozent. Skandinavier, Österreicher und Franzosen sind ebenfalls Käufergruppen.
Ein großer Vorteil Mallorcas ist die gute Erreichbarkeit aus so gut wie allen europäischen Ländern. Die mittel- und westeuropäischen Zentren sind durchschnittlich zwei Flugstunden entfernt, nordische Metropolen etwa 3:30 Stunden. Selbst Moskau mit 4:30 Stunden und New York mit 11:00 Stunden sind komfortabel erreichbar. Im Sommer ist der Internationale Flughafen von Palma einer der am stärksten frequentierten Flughäfen Europas. 2018 nutzten ihn fast 14,5 Millionen Passagiere. Knapp 70 Destinationen werden vom Internationalen Flughafen von Palma aus angesteuert.
IBIZA
Nach mehreren Jahren starken und teilweise übertriebenen Wachstums hat Ibiza im Jahr 2018 einige Veränderungen erfahren. Die Besucherzahlen steigen immer noch, aber die durchschnittliche Verweildauer auf der Insel ist zurückgegangen. Ein klares Zeichen für die damit verbundenen Kosten. Diese Entwicklung wirkt sich auch auf das Immobiliengeschäft aus, wo die Preise auf einem vergleichsweise hohen Niveau stabil sind und Engel & Völkers einen Rückgang der Transaktionszahlen feststellt. Die Käufer sind sehr gut informiert und stehen bereit, schneller denn je zu handeln, sobald Immobilien zum richtigen Marktwert angeboten werden. Diese Entwicklung führt zu deutlich verkürzten Vermarktungszeiten von nur bis zu drei Monaten für diese Immobilien. Baubeschränkungen im ländlichen Bereich bleiben in Kraft und tragen zur weiteren Unterstützung des Marktes bei. Die Insel zieht weiterhin Besucher und Residenten aus aller Welt an. Der kosmopolitische, schicke, aber immer entspannte und offene Lebensstil macht Ibiza nicht nur aufregend und spannend, sondern gleichzeitig auch zu einer attraktiven langfristigen Anlagemöglichkeit.
Der Bau der lang erwarteten und dringend benötigten Erweiterung der Hauptstraße von Ibiza nach Santa Eulalia soll 2020 abgeschlossen sein. Elektromobilität ist ein wichtiges Thema auf der Insel. Immer mehr Ladestationen sind geplant und die ersten Buslinien sollen 2019 mit Elektrobussen betrieben werden.
Mehr als acht Millionen Passagiere haben den Flughafen 2018 genutzt und damit den bisherigen Rekord von 2017 übertroffen. Das Privatflugterminal des Flughafens wurde modernisiert und die erweiterten Parkplätze für Privatjets werden für die Sommersaison 2019 fertig gestellt.
Die Häfen Ibizas gehören zu den Top-Spots im Mittelmeerraum. In Kombination mit dem kristallklaren Wasser und den abgelegenen Buchten rund um die Insel ziehen sie eine Auswahl der beeindruckendsten privaten Yachten und Superyachten an. Liegeplätze bis zu 150 Metern und beste Unterhaltung sind sehr starke Argumente für einen Aufenthalt. Die Verbesserung und Erweiterung des Handelshafens hat dazu geführt, dass mehrere Kreuzfahrtgesellschaften Ibiza zu ihren Zielen hinzufügen.
Ibiza Stadt, mit einem vielfältigen Angebot an Top-Restaurants, Geschäften und dem weltberühmten Nachtleben, gilt nach wie vor als Trendsetter und zieht ein weltoffenes Publikum an. Der Yachthafen wird in diesem Jahr renoviert und durch einige neue High-End-Boutiquen bereichert. In der Stadt Ibiza und ihrer Umgebung ist das Angebot an Immobilien so vielfältig wie die Käufer. Es gibt romantische Appartements im Zentrum der Altstadt, moderne Appartements mit Blick auf den Hafen und Villen in allen Stilrichtungen und Preisklassen.
Der Süden und Südwesten der Insel zählen zu den exklusivsten Lagen Ibizas. Im Playa den Bossa trifft sich die Szene, um in den Luxushotels und Beachclubs zu den heißesten Sounds zu tanzen. Weiter südlich, in der Nähe von Es Cubells, finden Familien ihre Traumvilla für einen Urlaub am Meer oder ihr Landhaus mit ibizenkischem Charme, um die mediterrane Natur zu genießen. Immobilien mit Blick auf die magischen Felsen von Es Vedra
erfreuen sich wachsender Nachfrage. Durch die gute Anbindung an den Flughafen und die Stadt Ibiza erfreut sich die Gegend wachsender Beliebtheit.
Der Westen Ibizas ist geprägt von schönen Sandstränden und traumhaften Sonnenuntergängen im Meer. Dieser Bereich der Insel hat sich in den letzten Jahren stark verändert und ist zu einer der beliebtesten Gegenden der Insel geworden, mit trendigen Beach Clubs, Top-Hotels und neuen Luxus-Spa-Resorts. Der Käufer fi ndet hier eine vielfältige Auswahl an Immobilien in jeder Preisklasse, von Wohnungen über Reihenhäuser und kleinere Villen bis hin zu großen modernen Luxusvillen. Die Anbindung an das attraktive Dorf San José, die pulsierende Stadt San Antonio und den Flughafen ist sehr gut.
Im Norden der Insel bewegt sich alles langsamer. Das Leben spielt sich näher an der Natur ab, die Rhythmen sind weicher und versteckte Buchten, spektakuläre Rad- und Wanderwege und herrliche, meist familiengeführte Restaurants bieten besondere Erlebnisse. Der Immobilienmarkt des Nordens ist gekennzeichnet durch die Knappheit der zum Verkauf stehenden Immobilien und ein sehr begrenztes Entwicklungspotenzial. Interessantes Potenzial sehen wir in der Gegend von San Juan / Portinatx, wo derzeit eine große Investition in ein Luxushotel-Projekt stattfindet, das 2020 eröffnet werden soll.
Residenten, Familien und alle, die das ganze Jahr über in der Nähe der gesamten Infrastruktur sein wollen, lieben den Osten Ibizas. Santa Eulalia ist eine lebendige kleine Stadt, die alles bietet, von Geschäften und Restaurants, Bars, nahegelegenen Schulen bis hin zu einem schönen Yachthafen. Der Golfplatz der Insel, auf halbem Weg zwischen Santa Eulalia und Ibiza gelegen, ist ein weiteres Highlight. San Carlos bleibt einer der wahren
Hotspots, der ländliches Leben und ursprünglichen Charme mit den besten Stränden verbindet. Der Immobilienmarkt bietet alles von Wohnungen in erster Meereslinie über Stadtvillen bis hin zu rustikalen Fincas.
MENORCA
Menorca liegt etwa zwei Flugstunden von den meisten europäischen Städten entfernt und zieht nach wie vor eine Reihe von Investoren an, die von der natürlichen Insel, mit ihren atemberaubenden Stränden und Buchten und die 1993 von der UNESCO zum Schutz ihrer natürlichen Umwelt zum Biosphärenreservat erklärt wurden, begeistert sind. Menorca bewegt sich langsamer als seine Nachbarinsel Mallorca und tut dies gerne; mit einem
traditionellen, mediterranen Lebensstil, der in anderen Bereichen fast verschwunden ist.
Laut der Spanischen Flughafenbehörde (AENA) war 2018 ein Rekordjahr für den Flughafen Menorca, der rund 1,7 Millionen Passagiere mit über 80 verfügbaren Direktverbindungen abfertigte, was die Vielfalt der Besuchernationalitäten erweiterte. Die größten Passagierzuwächse wurden in der Nebensaison verzeichnet, da ab Anfang Frühjahr und bis in den Spätherbst/Winter, ausgedehnte Linienfl üge angeboten werden, hauptsächlich aus Großbritannien.
Neben den nationalen, spanischen Besuchern waren die britischen, gefolgt von Italienern, Franzosen und Schweizern, die wichtigsten internationalen Besuchergruppen. In den letzten fünf Jahren, wurden neue Boutique-Hotels auf dem Land und in den Städten wie Mahón und Ciutadella eröffnet, die schlichten Luxus in schönen Umgebungen bieten. In Mahón wurde ein neues Yachthafenprojekt genehmigt, das rund 60 neue Liegeplätze und
erstmals 12 Liegeplätze für Superyachten bis zu 100 Meter, zur Verfügung stellen wird.
Die strenge Bau- und Entwicklungsordnung der lokalen Regierung sorgt für einen Ausgleich von Angebot und Nachfrage. Wegen des reduzierten Immobilienbestandes kommt es zu weniger Preisverhandlungen von Seiten der Käufer, besonders bei Premiumimmobilien. Insgesamt gab es im vergangenen Jahr eine höhere Nachfrage nach mittelgroßen Immobilien von 300.000 - 600.000 EUR und dieser Trend dürfte sich fortsetzen.
Die gefragtesten Immobilien sind Ferienhäuser mit Meerblick entlang der Südostküste von Sant Tomas bis Alcaufar und an der Nordostküste von Sa Mesquida bis Na Macaret, wo der Einstiegspreis bei ca. 450.000 EUR liegt. Investoren mit geringerem Budget finden Immobilien in den touristischen Gebieten der Nordostund Ostküste, darunter Cap de Artux, Cala Blanca, Cala’n Blanes oder Cala Morell. Hier liegen die Preise zwischen rund 300.000 EUR und 1.000.000 EUR. Im Moment sind die historischen Altstädte von Mahón und Ciutadella beliebt, wobei Käufer ein Stadthaus oder eine Wohnung mit Aussicht und Terrasse zum Renovieren suchen. Die Preise für Wohnungen beginnen bei ca. 150.000 EUR in Ciutadella und ab ca. 200.000 EUR in Mahón.
Menorcas Appell an internationale Käufer als “friedlicher Zufl uchtsort” wird durch die strikte Politik der lokalen Regierung für Neubau und Entwicklung unterstützt, die die Bedeutung eines nachhaltigen Tourismus zum Schutz der Insel und zur Erhaltung ihrer Authentizität
unterstreicht. Diese Politik spielt auch eine wichtige Rolle bei der Aufrechterhaltung des Gleichgewichts vom Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt, wo die Preise stabil bleiben. Für außergewöhnliche Immobilien in Top-Lagen werden Preissteigerungen erwartet.
Seit 2017 wird die Hauptsaison mit Unterstützung der wichtigsten Fluggesellschaften, die Direktlinienfl üge aus Großbritannien, dem spanischen Festland und Frankreich anbieten, in die Frühjahrs- und Herbstmonate verlängert. Das sind gute Nachrichten für Hausbesitzer
auf der Insel und potenzielle Investoren. Es gibt nur wenige Orte, die so nah an den wichtigsten europäischen Städten liegen, die die schöne Umgebung und den charmanten, langsamen Lebensstil Menorcas bieten. ≡
mehr Infos zu "Balearen Boomen" finden sich in der Ausgabe 1.19 ab Seite 142